A RE/MAX

Alguns dados sobre a RE/MAX, a maior rede imobiliária do Mundo:

Sabia que: 
- A RE/MAX é a companhia imobiliária que mais vende imóveis no mundo … mais de 1,5 milhões de transacções por ano.
- A RE/MAX tem mais de 120.000 consultores associados, em 7.011 Agências e está implantada em mais de 65 países.
- A RE/MAX é composta pelos melhores e mais produtivos profissionais da indústria imobiliária.
- A RE/MAX caracteriza-se, desde 1973, por oferecer os melhores serviços imobiliários ao cliente, em assessoria e gestão das suas propriedades.
- A RE/MAX em Portugal oferece a maior bolsa imobiliária do sector, com mais de 18.900 propriedades na internet, às quais pode aceder através de www.remax.pt.
- A RE/MAX em Portugal conta com mais de 215 lojas, com mais de 3.000 profissionais de venda imobiliária (Abril 2008).
- A RE/MAX oferece aos seus associados a melhor formação de vendas do sector imobiliário, situando-se na vanguarda com as últimas técnicas de marketing.

“Quem comprou casa há quatro anos não vai ganhar dinheiro”

Entrevista a Manuel Alvarez, Presidente Executivo da Remax em Portugal

A crise do ‘subprime’ está a começar a fazer os primeiros estragos em Portugal. Com os bancos a restringir cada vez mais os créditos, o mercado da habitação começa a ressentir-se.

Ana Baptista - in Diário Económico online

Só compra casa quem tiver liquidez e até tem sorte porque acaba por comprar a preços mais baixos. Isto porque quem está a vender não tem outra hipótese senão baixar os preços. É o caso de Miraflores onde há tanta oferta que é possível para negociar preços. Mas como a lógica do imobiliário é, muitas das vezes, a falta de lógica, há zonas em que nada disto se aplica, como em Lisboa, onde os preços não baixam. Pelo contrário tendem a subir. 

Esta é uma boa altura para comprar ou para vender casa?
Para comprar sem dúvida, porque há preços mais baixos, mas também terão de ser pessoas com disponibilidade financeira que não precisem de recorrer ao crédito bancário ou um investidor. Vender depende das circunstâncias em que a casa foi comprada. Quem comprou há quatro anos não vai certamente ganhar dinheiro. O que acredito é que é um bom momento para trocar de casa porque pode fazer-se por menos dinheiro. 

Mas porquê?
Dou-lhe um exemplo. Imaginemos que quero comprar uma casa hoje, em 2008, e preciso de vender a minha. Em 2001 a casa que queria comprar custava 200 mil euros, mas hoje já desvalaorizou e custa 160 mil euros. A que quero vender custou-me, em 2001, 150 mil euros, mas agora já custa 120 mil. Isto significa que, neste caso, a diferença entre a casa que quero comprar e a que quero vender é hoje de 40 mil euros quando há seis anos era de 50 mil euros.  

O arrendamento é uma hipótese em vez da venda?
O arrendamento está a crescer. Já sentimos mais pessoas à procura de casas para arrendar no ano passado, e ainda mais este ano, mas faltam imóveis nesse ramo. Devia haver um mercado de investidores que compre para arrendar, mas há sempre o medo de que não se paguem as rendas. 

Isso nota-se na empresa que gere?
Sim, bastante. Em 2007, os negócios de arrendamento na Remax cresceram mais 12% do que os negócios das vendas, ou seja, 47% das transacções são de imóveis arrendados e 35% foram de vendas. 

Os preços estão a baixar de forma significativa?
No mercado de usados, desde 2001 que os preços sofrem ligeiras alterações, mas depende muito das zonas. Por exemplo, na linha de Sintra, os preços desceram 7% entre 2001 e 2007, mas em Lisboa subiram 1% no mesmo período. Nas construções novas, os preços não baixam porque os promotores preferem esperar a vender mais barato. esta é uma característica muito portuguesa. Com um privado, que é a maioria do nosso negócio, se existe uma grande necessidade de vender, então tem de baixar o preço. 

Tudo o que quer saber sobre ‘subprime’

O que é, que consequências terá, como surgiu o empréstimo de alto risco e de baixa qualidade. Em Portugal este tipo de crédito está associado às empresas de crédito ao consumo por telefone.

Paula Carvina de Sousa - in Diário Económico online

Nos últimos dias, o conceito de ‘subprime’ entrou na realidade nacional. Mas o que é, afinal, o ‘subprime’? Portugal está em risco de contágio? Saiba todas as respostas às suas dúvidas.

1. O que é o ‘subprime’?
É um crédito à habitação de alto risco que se destina a uma fatia da população com rendimentos mais baixos e uma situação económica mais instável. A única garantia exigida nestes empréstimos é o imóvel. Este segmento do mercado de crédito é exclusivo dos Estados Unidos, não havendo na Europa um paralelismo exacto.

2. Há ‘subprime’ em Portugal?
O ‘subprime’ em Portugal está associado ao crédito ao consumo. As empresas de crédito por telefone, como por um exemplo, a Mediatis, Cofidis ou a Credial, compram o dinheiro ao banco central a baixo custo, com uma taxa de juro na ordem dos 4% e concedem empréstimos quase a 30%. A situação torna-se mais preocupante pelo facto de Portugal ter um dos níveis de endividamento mais elevados da Europa e o peso dos créditos vencidos ou de cobrança duvidosa, no total de empréstimos bancários, continua a subir. No ramo da habitação, o Banco de Portugal afirma que o endividamento não é um problema significativo porque está garantido pelo património dos particulares. Mas se os bancos tomassem para si essas garantias, a oferta de casas seria enorme, pelo que o seu preço teria de baixar.

3. Como surgiu o ‘subprime’?
O ‘subprime’ surgiu quando a Reserva Federal norte-americana (Fed) começou a baixar as taxas de juro para estimular o mercado imobiliário com o intuito de controlar os efeitos dos ataques terroristas do 11 de Setembro nos mercados de tecnologias. Mas em 2003, a criação de emprego e o investimento empresarial estavam em níveis baixos e a taxa de juro descia para 1%. Simultaneamente, as várias instituições bancárias deixaram de ser tão exigentes nas condições requeridas para conceder créditos. Quando a Fed começou a subir de novo os juros o problema estalou. Com juros mais altos acompanhados pela queda dos preços das casas, as famílias ficaram sem capacidade para saldar as suas dívidas.

4. Como se dá o contágio para a Europa?
Como os mercados estão interligados e há bancos e fundos europeus com investimentos em produtos das instituições norte-americanas que operam no segmento ‘subprime’, a crise de liquidez atingiu também a Europa.

5. Como funciona a injecção de capital do BCE?
Os bancos solicitam ao BCE o empréstimo de determinado montante para fazer face às necessidades de liquidez. O BCE analisa a gravidade da situação e, em caso positivo, faz o empréstimo com uma taxa de juro baixa, que se situa normalmente um pouco acima da taxa directora. O BCE admitiu que a injecção de capital tem o objectivo de assegurar as condições normais dos mercados, onde se sentem “tensões” na oferta de liquidez da zona euro.

6. A crise é passageira?
Se o problema for apenas de liquidez, a crise poderá acabar apenas através da injecção de capital do BCE. No entanto, isto depende do grau de exposição dos bancos ao mercado norte-americano. Se a falta de confiança se alastrar ao resto dos mercados de crédito, as consequências poderão adquirir uma dimensão muito gravosa.

7. O crescimento económico mundial está ameaçado?
Se muitos bancos optarem por congelar activos isso é uma prova de que a gravidade do problema é superior ao inicialmente esperado. Os problemas do sistema financeiro acabariam por se reflectir na economia e os bancos centrais poderiam ser confrontados com a necessidade de restringir as condições de concessão de crédito. Famílias e empresas seriam afectadas com consequente quebra do consumo e do investimento.

8. Como é que Portugal foi afectado?
A crise no mercado hipotecário dos EUA levou a que, em Portugal, o BNP Paribas suspendesse três dos seus fundos expostos ao segmento de ‘subprime’. Assim a cotação dos fundos Parvest Dynamic ABS, BNP Paribas ABS Euribor e BNP Paribas ABS Eoniapor está congelada. Estes fundos são distribuídos pelo Banco Best, Barclays, ActivoBank 7 e Banco BIG. Mas estas instituições não revelaram ainda quantos clientes foram afectados. No entanto, a 31 de Junho deste ano, o Parvest Dynamic ABS tinha em Portugal 207 clientes com uma subscrição de 736,7 mil euros. Os bancos nacionais afirmam, no entanto, que a crise vai passar ao largo de Portugal. A CGD afirma que “tem alguma exposição nos mercados internacionais de crédito, mas os limites de controlo de risco são prudentes. Por sua vez, o BPI não espera problemas muitos graves em Portugal devido a esta crise.

9. Porque se afundam as bolsas europeias?
Os mercados encerraram em baixa acentuada na passada sexta-feira, porque os investidores começam fugir das bolsas vendendo as acções de forma maciça pois temem o surgimento de novos sintomas que ponham em causa o funcionamento do sistema financeiro global. Naturalmente as acções dos bancos são as mais castigadas.

O que é o IMT?

O IMT (Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto que tributa as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis, situados no território nacional e de outras situações que a lei equipara a transmissões onerosas de imóveis (art. 1º e 2º e 3º do IMT). 

O IMT veio substituir o Imposto Municipal de Sisa e entrou em vigor em 01.01.2004. 

Aos factos tributários que ocorreram até 31.12.2003 continuam a aplicar-se as regras do Imposto Municipal de Sisa.

Qual o prazo para pedir a isenção de IMT? 
Regra geral, a isenção de IMT deve ser solicitadas antes do acto ou contrato que originou a transmissão e sempre antes da liquidação que seria de efectuar. Se existir prazo em lei especial que institui a isenção, será no prazo previsto na lei que as estabelece

Os emigrantes gozam de algum regime especial de isenção? 
Sim. Podem beneficiar da isenção geral prevista no artigo 9º se estiverem a adquirir imóveis urbanos exclusivamente destinados a habitação própria e permanente do seu agregado. 

Também podem beneficiar da isenção prevista no DL 540/76, de 9/7, neste caso na aquisição de qualquer prédio rústico ou urbano. 

O benefício do DL 540/76, de 09.O7 não é cumulativo com o do Código do IMT, pelo que terá que optar por um deles e terá que ter uma conta constituída até 17 de Agosto de 2006, data em que foi revogada esta conta especial para emigrantes pelo DL 169/2006, de 17 de Agosto. 

É necessário ter a situação regularizada perante o fisco (art. 11º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais) e a segurança social para ter acesso ao benefício.

Quem paga o IMT? 
O IMT, regra geral, é devido pela pessoa para quem se transmitem os bens (art. 4º do CIMT). 

Numa permuta quem paga IMT? 
Quem receber os bens de maior valor. 

Numa partilha ou numa divisão de coisa comum quem paga IMT? 
Numa partilha ou numa divisão de coisa comum, paga IMT quem levar bens imóveis cujo valor exceda o da sua quota-parte nesses bens imóveis.

Habitação

Portugal tem 200 mil imóveis usados que estão sobreavaliados e não encontram comprador

07.08.2008 - 18h36 Lusa 

Em Portugal há 200 mil imóveis usados que estão sobreavaliados e, por isso, não encontram qualquer comprador, afirmou hoje à agência Lusa o presidente da APEMIP, José Eduardo Macedo.

"Estimo que actualmente a oferta de imóveis usados no mercado português ascenda a 200 mil, mas porque estão sobreavaliados não encontram comprador", disse o dirigente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Segundo José Macedo, estima-se que hajam 200 mil imóveis usados "na cabeça dos proprietários".

"Os preços pedidos estão ainda relativamente próximos dos valores a que são vendidos os imóveis novos, mas por estarem sobreavaliados os compradores não optam por os adquirir", sublinhou.

Neste caso, a restrição do crédito bancário e os empréstimos mais caros aos clientes não estão a impedir que estes imóveis sejam vendidos, apesar de a Euribor, a taxa a que os bancos emprestam dinheiro uns aos outros, ter atingido a seis meses, na quarta-feira, um novo máximo dos últimos oito anos, nos 5,166 por cento, e a três meses um máximo de quase oito anos, nos 4,97 por cento.

Embora a maioria dos empréstimos à habitação em Portugal esteja indexado à Euribor (a três e seis meses), pelo que taxas mais altas traduzem-se no encarecimento das prestações das casas, quem tem imóveis possui imóveis usados e ainda não os amortizou na integra, mas pretende vendê-los, tem "um problema acrescido", explicou.

As pessoas que querem vender os imóveis usados pedem preços que estão acima do que as habitações valem, até porque quando contraíram empréstimos pediram crédito para mobilar as casas e mesmo comprar automóveis.

Para José Eduardo Macedo, a manutenção da taxa de referência do Banco Central Europeu (BCE), em 4,25 por cento, hoje, "não foi uma surpresa".

Desde o início da crise do crédito hipotecário de alto risco ('subprime'), em 2007, as taxas de juro de mercado da Zona Euro têm estado a subir, reflectindo o aumento do risco de crédito.

Desde o início do ano, a Euribor a 3 meses cotou-se em média nos 4,72 por cento, a Euribor a 6 meses nos 4,783 por cento e a Euribor a 1 ano nos 4,718 por cento, valores todos acima das médias entre os 4,2 e os 4,45 por cento registadas no conjunto de 2007.

"As taxas de juro dos empréstimos estão mais elevadas, mas nada que seja ainda insuportável, podendo mesmo subir", disse o presidente da APEMIP.

De acordo com José Macedo, a 'bolha' do imobiliário em Espanha não afecta o sector da construção em Portugal.

"Não estamos preocupados com essa situação", sublinhou.

O responsável pela APEMIP disse à Lusa que o parque imobiliário edificado, que ascendeu a 64 mil imóveis em 2007, estima-se que deverá crescer este ano mais 50 mil unidades.

Há 5,7 milhões de imóveis edificados, mas entre 800 mil a um milhão não reúnem condições mínimas de habitabilidade ou estão muito degradadas.

"Estamos numa fase em que a construção não é paradigma, mas sim a reabilitação, além da construção atendendo à sustentabilidade e eficiência ambiental", sublinhou.

O dirigente afirmou ainda à lusa que a oferta de imóveis tem vindo a diminuir, mas os preços em boas zonas mantêm-se estabilizados em níveis elevados.

Ao todo foram vendidos 209 prédios urbanos em Portugal em 2007, estimando-se que se vendam entre 155 mil e 190 mil, entre novos e usados, em 2008.

Destes últimos 40 a 50 mil são novos e os restantes usados.

Mais-Valias

Em resposta às reivindicações da APEMIP, as remunerações pagas às Mediadoras são definitivamente aceites para cálculo de Mais- Valias

A Administração Fiscal veio reconhecer recentemente, e na sequência da reivindicação firme apresentada pela APEMIP junto das autoridades competentes, que uma vez demonstrada de forma inequívoca a conexão entre o montante pago à empresa de mediação e a transacção concreta que originou a mais-valia tributável, nada obsta a que se considere a comissão de intermediação como despesa necessária para efeitos do disposto na alínea a) do artigo 51º do Código do IRS.

Com esta interpretação é colocado um ponto final nas interpretações divergentes que os serviços da administração fiscal apresentavam sobre esta matéria.

Com efeito, enquanto algumas repartições consideravam que as remunerações pagas às empresas de mediação integravam o conceito de despesas de aquisição e alienação para cálculo das mais-valias, outras entendiam que despesas necessárias e inerentes à aquisição e alienação eram somente as relativas ao IMT, e aos encargos notariais e registrais.

A APEMIP sempre manifestou que este entendimento perfilhado pela administração fiscal era redutor porquanto desconsiderava, como despesas necessárias e inerentes à aquisição ou à alienação, as remunerações pagas a uma empresa de mediação, legalmente habilitada a desenvolver a sua actividade, que em determinado negócio jurídico intervinha no quadro das suas legítimas atribuições.

Com o Despacho que remetemos em anexo, a administração fiscal vem corrigir definitivamente esta posição ao prever claramente, e sem margem para equívocos, que são consideradas dedutíveis as despesas que se relacionem como o pagamento da remuneração a uma empresa de mediação, no processo de transmissão de determinado bem imóvel.

Com o contributo da APEMIP outro passo foi, assim, dado no reconhecimento e clarificação das competências atribuídas às empresas de mediação.